같은 상업용지, 각자 다른 용적률 계산

같은 상업지, 다른 용적률 계산 

- 서울에서 지구 단위구역 내 같은 상업지역이라고 해도 용적률 차이가 최대 두 배까지 벌어지는 것으로 나타났다. 용도 지역 상향 시기와 법 개정에 따라 나란히 붙어 있는 건물도 각각 다른 기준을 적용받는 등 지나치게 복잡한 용적률 체계가 도심 개발의 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이 나온다. 

 

 

업계에 따르면 서울시는 전체 용적률 체계를 단순화할 필요가 있다고 보고, 구체적인 방향성을 검토하고 있다. 같은 용도지역이라도 변경 시기, 역세권 활성화 사업 추진 여부 등에 따라 필지마다 각기 다른 기준을 적용받는 등 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 이어지고 있기 때문이다. 

지구단위계획구역 내 상업지역

 

 

- 1991년 이전에 용도 상향된 서초로 지구단위구역 내 한 간선부의 허용용적률은 800%, 상한용적률은 1600%(법적 용적률의 두 배 이하)다. 하지만 1999년 일반상업지역이 된 바로 옆 필지는 허용용적률이 630%로 제한된다. 2000년 이후 지정된 일반상업지역은 제약이 훨씬 크다. 

 

2007년 일반상업지역이 된 강서구 마곡도시개발사업 지구단위구역 내 용지는 허용용적률은 630% 이하, 상한 용적률은 800% 이하다. 이전에는 법적 용적률의 두 배까지 가능했던 상한 용적률 기준이 2000년 국토계획법 개정으로 800%로 묶였기 때문이다. 

 

허용 용적률/기준용적률/상한용적률 이란

 

 

- 허용 용적률은 기준 용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을, 상한 용적률은 공공시설 등 기부채납을 통해 허용 용적률에서 추가로 받을 수 있는 용적률을 의미한다. 용적률이 높을수록 사업성이 좋아진다. 업계에서는 적정 땅값이 이런 복잡한 용적률 산식과 상관없이 역세권일수록, 중심상업지 역할을 할수록 높게 형성되어 있다는 점을 지적한다. 

 

기대이익과 용적률에 따른 실현 가능 이익의 격차가 커 사업이 진행되지 않고 있다는 얘기다. 서울 내 지구단위구역만 277곳(중심지 147개, 역세권 230개)에 달한다. 개발업계 관계자는 "결과적으로 최근에 지정된 상업지역일수록 강한 용적률 규제를 받는다. 시장에서는 지구단위구역 외 상업지역 또는 역세권 관련 사업을 하는 지역과의 역차별로 받아들이고 있다"라고 주장했다. 

 

서울시 관계자는 "예전에 상업지역이 된 곳은 종상향에 의한 것이 아니라 원래 상업지역으로 보기 때문에 차등이 생기는 것이다. 상한 용적률을 받기 위해서는 대규모 기부채납이 수반돼야 한다는 점, 정책 목적과 상황에 따라 용적률 체계가 달라진다는 점에서 이해돼야 할 부분"이라고 말했다. 

중심지 역할을 하는 상업지의 노후화 문제 해결책

- 용적률 체계 개편이 필요하다. 일본 도쿄 시부야는 '도시재생특별지구' 제도를 도입해 역세권별로 업무/상업 중심의 거점 개발에 성공했다. 역세권 활성화 사업 등을 도입해 시간과 비용을 들이지 않더라도 주민 자율적으로 신속한 개발이 가능할 수 있도록 정책적으로 유도해야 한다. 

 

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