법인 깡통 전세 가능했던 이유

법인 깡통전세는 어떻게

법인 설립으로 책임 회피

- 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 오더라도 본인이 져야 할 책임이 줄어든다는 것을 염두에 두고 법인을 설립한 것으로 보인다. 법인과 대표이사는 별개의 존재로, 법인이 파산하더라도 대표이사는 개인적인 책임을 지지 않는 게 법체계다. 그래서 전세 사고가 나더라도 법인 대표는 큰 피해를 보지 않게 된다. 

법인 세워서 빌라 수백 채 매입

- 양도소득세 등 세 부담도 줄어든다. 예를 들어, 다주택자가 빌라를 3억에 사서 1년 보유한 뒤 5억에 팔았다면, 공제 후 양도세로 5565만 원(38%)을 내야 한다. 반면에 법인은 법인세 1800만 원(9%)만 내면 된다. 추가 과세 20%가 있지만 법인 대부분은 오피스텔을 사무실로 용도 변경해서 과세를 피한다. 

 

또 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입을 위해서라는 분석도 있다. 일반적으로 세입자는 HUG를 통해 전세보증보험에 가입하고, 문제가 생기면 HUG에 보증금 반환을 청구한다. 개인일 경우 HUG에 이미 채무가 있으면 세입자 보증보험 가입이 거부당할 수 있는데, 법인을 세우면 이것을 피해 갈 수 있다. 

LH 전세임대제도 악용

 

 

- 오피스텔왕 법인은 인근 부동산과 협업해서 세입자들에게 LH전세임대제도 활용을 적극 권한 것으로 파악됐다. 전세임대제도는 LH가 임대인(법인)과 전세 계약을 맺고, 이것을 다시 저소득층에 싸게 재임대하는 주거복지 사업이다. LH가 책임을 지는 재임대 세입자와 달리 일반 세입자들은 불안감에 전전긍긍하고 있다.

 

입주 직후부터 법인측과 연락이 잘 되지 않았기 때문이다. 

법인 빌라 보증금은 후순위가 많다

- 법인과 전세 계약을 하는 경우 임대인이 개인일 때보다 보증금을 돌려받기가 더 힘들다. 법인이 파산해서 경매 절차로 넘어가면, 세입자는 배당순위 9위의 일반채권으로 배당받게 된다. 이 과정에서 세입자는 경매비용, 빌라에 부과된 국세, 법인의 근로자 임금/퇴직금보다 후순위로 밀리게 된다. 

LH 허술한 재임대 시스템

 

 

- LH는 법무사 대리인을 통해서 권리분석 시행 후 임대인과 계약한다. 하지만 SGI서울보증으로 부터 사실상 전세금 전액을 보증받기 때문에 대리인은 오피스텔왕이 설립한 법인 매물에도 특별한 경계심 없이 계약서에 서명하는 사례가 적지 않다는 것이다. 

 

그 누구도 책임지는 사람이 없기 때문에 LH가 무분별하게 대출해주는 것이다. 임대차 생태계 일각의 도덕적 해이를 방지하기 위해서는 각자가 일정 부분 책임을 지도록 제도를 개선해야 한다는 말도 나온다. 

 

 

 

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