중국 경제 리스크 '부동산'

중국 경제 리스크 부동산

중국 경제 리스크 부동산

- 부동산 시장 침체가 촉발한 중국 지방정부의 재정난이 갈수록 심각해지고 있다. 부동산 개방은 그 자체로도 중국 경제 성장을 이끌어 온 데다가, 지방정부 재정을 매개로 또 다른 성장 동력인 인프라 투자까지 지원해 왔다. 금융업까지 밀접하게 얽혀 있다는 점에서 부동산 위기는 중국 경제의 최대 난제로 지목된다. 

토지사용 수입 감소

- 구이저우성의 2022년 말 기준 부채는 1조 2470억 위안이다. 작년 전체 재정 수입액이 3192억 위안의 4배다. 구이저우성의 작년 지출은 5849억 위안으로, 적자가 2657억 위안에 달한다. 연간 회계 자료를 공표하기 시작한 2005년부터만 따져도 18년 연속 적자가 이어진 것이다. 

 

문제는 구이저우 성이 부채를 줄일 가능성이 매우 작다는 점이다. 재정 수입의 60% 이상을 차지하는 토지사용권 수입이 부동산 시장 침체 탓에 감소로 돌아섰기 때문이다. 공산국가인 중국은 지방정부가 관내 토지 소유권을 보유하며, 경매 등을 통해 70년 연한의 토지사용권을 매각한다. 

 

구이저우성의 2022년 토지사용권 매각 수입은 1960억위안으로, 전년 대비 3.3% 감소했다. 코로나 시국에도 늘어났던 토지 사용권 수입이 줄어든 것이다. 그런데도 토지사용권 매각액이 구이저우성 재정수입에서 차지하는 비중은 2021년 59%에서 2022년 61%로 오히려 늘어났다. 

 

 

 

- 토지사용권 매각액이 감소한 지방정부는 구이저우만이 아니다. 중국 31개 성/시 가운데 상하이, 하이난성, 네이멍구자치구를 제외한 28곳의 토지사용권 수입이 2022년 감소했다. 텐진과 지린성, 칭하이성은 감소율이 60%를 넘었다. 중국 전체 토지사용권 수입은 6조 6854억 위안으로 2021년 보다 23.3% 줄었다. 

지방 성장동력 인프라 사업도 흔들린다

- 부동산 개발업체가 토지사용권을 구매해서 대규모 아파트 단지를 짓는 게 중국 부동산 산업의 전형적인 업태다. 건축, 철강, 전자, 금융 등 연관 산업에 미치는 영향까지 더하면 부동산 개발이 중국 GDP에서 차지하는 비중은 25%에 육박한다는 게 일반적인 분석이다. 

 

지방정부는 토지사용권 수입으로 인프라 사업을 벌여서, 지역경제 성장을 유도해 왔다. 부동산이 무너진다는 건 부동산/인프라/수출의 3대 축 가운데 두 개가 흔들린다는 의미다. 지방정부는 산하 은행을 압박해서 부동산 업체에 저리 대출해 주도록 유도하기도 한다. 부동산 업체가 토지사용권을 많이 사야 정부 수입이 늘어나기 때문이다. 

 

이는 결과적으로, 부동산 침체가 금융업 위기로 이어질 수밖에 없는 구조를 고착화했다. 중국 은행의 자산에서 부동산 관련 채무 비중은 25%에 달한다. 중국 공산당과 정부는 과도한 집값 상승이 빈부격차를 확대하고 출생률까지 떨어뜨린다고 보고, 2022년 하반기부터 강력한 규제에 나섰다. 

 

 

 

- 과도한 부동산 의존도를 낮추고, 시중 자금이 첨단 산업으로 흐르도록 하겠다는 목적도 있다. 부채 비율 등을 기준으로 신규 대출을 제한하자, 헝다처럼 빚에 의존해서 사업을 확장해 온 부동산 업체들이 줄줄이 디폴트(채무불이행)에 빠졌다. 자금력이 바닥난 업체들이 공사를 제때 마치지 못해서 인도 시기를 넘기자,

 

주택 구매자들은 주택담보대출 상환 거부 운동을 벌였다. 이는 주택 구매 심리를 더 악화시켰고, 월간 신규 주택 판매액이 2021년 7월부터 2023년 1월까지 19개월 연속으로 전년 동월 대비 감소하는 결과로 이어졌다. 8월말 새 학년을 시작하는 중국은 6월이 부동산 시장의 최성수기다. 

 

그런 6월의 신규 주택 판매가 2021년 1조 2829억 위안, 2022년 7239억 위안에서 올해 5267억 위안으로 줄었다. 중국인의 부동산 구매 심리가 극도로 위축됐다는 분석이다. 

중앙 정부가 나서야 

- 중앙정부가 지방정부 재정 위기 해결에 나서야 한다는 의견이 나온다. 중앙정부가 지방정부 부채를 상당 부분 인수하고 앞으로 지방정부의 채권 발행 절차를 강화해야 한다는 제안도 있다. 중국은 부동산 대신 민간 소비를 경제성장의 동력으로 제시하고 있다. 

 

내수 시장이 커지려면, 소비자가 자신감을 갖고 경제를 이끌 수 있어야 하는데, 이는 국가가 경제를 주도하는 중국과는 맞지 않을 수 있다. 2022년 말기준, 중국 지방정부 채무 잔액은 35조 618억 위안으로, 코로나 직전인 2019년 말 21조 3072억 위안에서 약 1.6배로 급증했다. 

 

중국 정부는 여전히 지방정부 부채가 "통제 가능한 수준"이라고 주장한다. 전반적으로 중국의 재정 상태는 건전하고 안정적이며, 위험에 대응할 충분한 능력이 있다고 보도하고 있다. 

 

 

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